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SERVICIO DE ADMINISTRACIÓN

(MODALIDAD FREELANCE)




Región metropolitana, la atención de visitas es diaria al Edificio en distintos horarios
(días hábiles) Emergencias días inhábiles.
            
Quinta Región, visitas una vez por semana
            
Pocas empresas o particulares ofrecen estas frecuencias, siendo a lo mas una visita semanal,
provocando la percepción de “ausencia constante de administrador en terreno”. Muchas veces
percepción de falta de control y en ocasiones muchas veces es punto de quiebre de una
administración. Lo usual en estas “empresas” a parte de ser mas costosas es enviar
representantes (supervisores ó Juniors), quienes generalmente no tienen atribuciones para
solucionar problemas dilatando aún mas las probables soluciones. Mi experiencia indica que los
residentes desean “ver” al administrador trabajando. en este sentido realizo todos los trámites
personalmente (bancos, Inspección, mutuales, Seremi, Sec, etc. Con este sistema de trabajo
la comunidad inclusive no necesitaría servicio de mayordomo debido a la constante presencia
del administrador (esto es opcional para el cliente).
            
HORARIOS
acomodables, previa coordinación telefónica o por correo con aquellos residentes que deseen
ser atendidos personalmente, además las consultas, reclamos ó sugerencias pueden ser a
través del correo el que tendrá un tiempo de respuesta diario.
            
GASTOS COMUNES CLAROS SIN ERRORES
Remuneraciones y previsión 100% a través de Internet con sistemas online  (miconserje.cl-
Kastor.cl -admedif 6.0 (sistema recomendable de muy bajo costo) previsión a través de Previred.
            
EXPERIENCIA
Tramitación de leyes de condominio y laborales. Todo edificio  requiere regularizar muchos
aspectos , Seremi de Salud, seguros, normativa laboral, Plan de Emergencia, OS-10 de
Carabineros, Directiva de Funcionamiento, etc.
                   
MEJORAR
Constantemente el trato y atención al residente, mediante preparación del personal del Edificio.
Se debe tener trabajadores correctos en todo sentido y amables en la atención de público, es
por eso que la dotación de personal debe ser de primera, pudiendo ser mixta, ya que se ha
comprobado que la mujer en estos cargos es tan o mas eficiente que los hombres, además se
debe evitar algunos vicios en los que cae el personal de confianza.
            
MANTENCIONES
Revisiones constantes de los sistemas del Edificio, esto es Preparar al personal para que ellos
mismos hagan los chequeos a los sistemas, a fin de evitar que las mantenciones de empresas
externas se conviertan en costosas reparaciones, pues es ahí donde las empresas sacan
dividendos en “supuestos desperfectos”,  además el personal aprenderá a conocer las fallas
mas comunes de los sistemas y la reacción ante eventuales problemas.
            
MOROSIDAD
Del edificio en 0%  especialmente la morosidad de 2 y 3 meses que son las más habituales y
difíciles de controlar. Es necesario atacar este problema muy común desde el principio, sin
embargo se debe ser firme en el cumplimiento de las disposiciones y evitar “la bicicleta”, es
decir siempre se mantienen con 2 meses abonando solo un mes librándose del corte de luz 
facultado por ley. Se deben  implementar a través de una asamblea alternativas de presión a
estos morosos a parte de los cortes de luz que son realizados directamente por Chilectra S.A.
y cortes de agua caliente (si procede) al simple atraso en un gasto común, además de instaurar
multas por este concepto .

CAPACITACIÓN
Constante al personal de acuerdo a normativas vigentes OS-10, Directiva de funcionamiento y
reglamentos. Se contrata personal que tenga los cursos correspondientes aunque esto no es
excluyente, pues se envían a cursos a los demás siempre que sean buenos elementos y lleven
un tiempo prudente en el edificio, puesto que  un trabajador tenga todos los cursos en regla  NO
garantiza que sea un buen empleado.

TECNOLOGIZACIÓN
Junto con la capacitación también se les enseña a operar un computador en conserjería para
llevar todos los controles que necesitan y la creación de una base de datos de residentes:
propietarios, arrendatarios, comportamientos de las unidades, control vehicular, de visitas, de
salas, de facilities, de mantenciones , de reparaciones  en general todo se lleva en forma
computacional por el personal de conserjería y ha dado buen resultado siendo el sistema eficaz
y completo. Todo esto semanalmente es respaldado y enviado al comité.
            
COMITÉ DE ADMINISTRACIÓN
Tramito a la brevedad el traspaso de la chequera al comité, pues soy de la idea que solo el
comité debe manejar el recurso del condominio, el administrador solo debe realizar los trámites
previo poder y para generar pagos, debe presentar los egresos con sus respectivos respaldos al
comité quienes le girarán los documentos.


PAGO GASTOS COMUNES
Se debe exigir a los residentes los pagos solo por transferencias ó depósitos, inclusive me ha
tocado tramitar en transbank los pagos a través de Redcompra, que resulta ser una muy buena
opción para los pagos y evitar excusas especialmente los fines de semana ó cuando los cortes
de servicios son inminentes. 
   
ANTECEDENTES:
Estudios técnicos en informática
      Curso de Administración de Edificios en INACAP
      Curso de Calderas Aprobado por el Seremi de Salud.
      Curso  Prevención  de  Riesgos   Mutual de   Seguridad.
      He creado diversos controles computacionales especialmente para edificios.
      Excel y software avanzados. 
      Proactivo,  Honesto, y con buenas  ideas  de administración
      Buen carácter, trato amable y cordial.

Ofrezco estos servicios con la convicción de que serán permanentes en el tiempo  y no ser solo
un 
      administrador de paso.

      Se ahorrará de pagar altas sumas de dinero a empresas del rubro que si bien ofrecen otros
servicios     
      adicionales legales contables por los cuales debe pagar mensualmente encareciendo los
costos, en la práctica no 
      se utilizan y en caso de  necesitarlos, es mas económico consultar a un experto en el
momento, además en los
      tiempos actuales toda la información se encuentra disponible.
            
      Supero en costos cualquier otro presupuesto de Administración, siendo el valor del servicio más
razonable.
            
EDIFICIOS ADMINISTRADOS (Actuales y pasados)
             
Edificio de 24 departamentos Providencia (6 años,4 meses) desde entrega Inmob.
Edificio de 210 Departamentos en 2 torres , San Miguel, (3 años, 2 meses)
Condominio 30 casas, La Florida (2 años,7 meses) desde entrega Inmob.
Condominio de 20 casas, La Florida ( nuevo)
Edificio 115 Unidades Santiago Centro (3 años)
Edificio 265 Unidades Santiago Centro (2 años) full time
Edificio 56 Unidades La Florida (2 años, 7 meses) desde entrega Inmob.
Edificio 158 Unidades Santiago Centro (3 años)
Edificios 2 torres 248 Unidades Independencia (2 años)
Edificio 12 Unidades, Providencia ( 2 años)
Condominio Vivienda social 200 Unidades en 11 Blocks, Renca  (2 años, 6 meses)
Edificio 215 Unidades, Santiago Centro (2 años, 9 meses)
Edificios viviendas sociales, 385 Unidades en varias torres, Quinta Normal, (1año, 8
meses)
 
Experiencia en Inauguración de Edificios y Condominios nuevos recién entregados por
Inmobiliarias, generación cobros proporcionales, Fondos Iniciales, Seguros,
Implementación, Contratación de personal, en varios de ellos aún continúo prestando
servicio por confirmación en el cargo.
            

     REFERENCIAS
         
      Experiencia en administración de 13 Condominios desde 2007 a la fecha
     
      Experiencia en Edificios y Condominios con problemas de gestión anteriores   
      
      Referencias de comités de administración vigentes
      
      Gerente Comercial  Inmobiliaria Grupo-activa-Rimaza
      
      Residentes de Edificios


El contrato del servicio es sin amarras pero es a prueba por un mínimo de 3
meses a objeto de  mostrar los primeros resultados.

El cliente Podrá poner fin al servicio en cualquier momento si lo considera
necesario.


Esperando que la presente propuesta sea bien interpretada, les saluda atentamente.                                                                                   


Lionel Zepeda Darrigrandi - Celular: 87118364  Admedifzp@gmail.com